4년 단기 임대사업 신규 등록자에 대한 양도세 중과와 종부세 합산 배제 등 국세 감면 혜택이 이달 말로 종료되는 가운데, 임대사업자 등록 여부를 놓고 다주택자들의 눈치작전은 아직 진행중입니다.
-. 다음달 말 확정 발표되는 올해 아파트 공시가격이 작년보다 큰 폭으로 오르면서 공시가격이 6억원(수도권 기준)을 넘기 전에 8년짜리 장기(준공공) 임대사업 등록을 고민하는 사람이 적지 않은 것이군요?
=. 네, 현재 서울을 포함한 수도권의 공시가격 6억원 초과 주택도 임대사업용으로 등록할 수 있습니다.
그러나 다음달부터 양도소득세 중과와 종합부동산세 합산 배제 등 주요 세제혜택은 8년 이상 장기 임대로 등록한 6억원 이하 주택에만 적용돼, 올해 6억원 초과가 확실시되는 주택은 4월 말 공시가격 확정 고시 전까지 한 달가량이 임대사업 등록에 따른 세제혜택을 누릴 수 있는 마지막 기회입니다. 실제 마포구의 대표 인기단지인 아현동 '마포 래미안푸르지오' 전용면적 84㎡ 일부 저층은 지난해 공시가격이 5억7천800만원이었으나 올해 예정가는 6억2천만원으로 6억원을 넘었습니다.
-. 양천구 목동 신시가지 3단지 전용 65㎡는 지난해 5억4천100만원이던 공시가격이 올해 예정가가 6억1천700만원으로 껑충 뛰었다죠?
=. 그렇습니다. 등록 임대주택은 최초 등록 시점의 공시가격이 6억원 이하면, 등록 이후 6억원을 초과해도 세제혜택을 줍니다.
다만 '6억원'이라는 금액뿐만 아니라 보유주택의 면적에 따라 세금 혜택이 달라질 수 있어 유의해야 한다고 전문가들은 조언합니다. 원칙적으로 임대사업 등록에 면적제한은 없지만 전용면적 85㎡를 초과하면 세제혜택이 달라지기 때문입니다. 8년 이상 장기임대주택으로 등록한다고 가정할 경우 '전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억원(수도권 기준, 지방은 3억원) 이하' 주택은 양도세 중과 및 종부세 합산 배제와 임대소득세·재산세 등의 감면혜택을 모두 누릴 수 있습니다.
-. 이에 비해 '공시가격 6억원(지방 3억원) 이하, 전용면적 85㎡ 초과 중대형'인 경우라면 양도세 증과 배제와 종부세 합산 배제 혜택은 주어지지만 임대소득세 감면과 재산세 감면 대상에서는 제외된다면서요?
=. 반대로 '전용 85㎡ 이하 중소형이면서 공시가격이 6억원(지방 3억원)을 초과하는 주택'은 양도세 중과와 종부세 합산 배제, 임대소득세 감면 혜택을 못받는 대신 8년 임대 등록시 양도세 장기보유특별공제(최대 70%)와 재산세 감면 헤택은 받을 수 있습니다.
임대사업자 등록에 따른 건강보험료는 연 임대소득이 2천만원 이하인 경우에 한해 주택가액·규모와 관계없이 감면혜택이 주어집니다. 전용 85㎡ 초과이면서 공시가격 6억원 초과 주택은 8년 이상 장기 임대를 하더라도 세제혜택 등 실익이 없기 때문에 굳이 임대주택으로 등록할 필요가 없습니다.
