우리집이 경매 당할지도 몰라요!! 제Ⅱ탄
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우리집이 경매 당할지도 몰라요!! 제Ⅱ탄
  • 이주희 기자
  • 승인 1970.01.01 09:00
  • 댓글 0
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똑바로 알자!! <임차인 보호해주는 주택임대차보호법>
➀ 주택임대차보호를 받는 법
➁ 대항력(전입일자)과 우선변제권(확정일자)
➂ 대항력(전입일자), 우선변제권(확정일자)의 성립요건과 그 효력

경매정보업체 굿옥션의 조사결과에 따르면, 2010년 12월, 현재 부동산 경매 전체 24,493건 중 주택 등 거주지 경매가 8,472건으로 조사되었다. 2011년 1월에는 총 23,687건 중 8,497건이 주택 등으로 조사되었으며, 같은 해 2월에는 총 20,635건 중 7,065건으로 조사되었다.

위 조사에 따르면 전체 매각의 1/3에 해당하는 비율이 주택 등 인 것이다. 이 경우 경매 매각을 겪게 되는 해당 부동산에 소유자 자신이 거주하고 있다면 문제 될 것이 없다. 자신이 채무를 변제하지 않았기 때문에 경매를 당하는 것이기 때문이다. 하지만 문제는 경매 매각을 당하게 되는 자가 전 재산일 지도 모를 보증금을 걸고 거주하는 임차인일 경우에 발생한다.

이번 시리즈에서는, 이런 임차인을 보호해 주는 법. ‘주택 임대차 보호법’에 대하여 알아보기로 하자.

➁ 대항력 (전입신고)
임대차보호법 제 3조 1항에 의하면, [대항력]을 이렇게 정의한다.
‘대항력- 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에 그 익일부터 제 3자에 대하여 생기는 효력’

‘제 3자에 대하여 효력이 생긴다.’ 라는 말은 ‘채권이 물권화 된다.’라는 말과 같다.
기본적으로 물권이 채권에 우선하는 것이 원칙이지만, 예외적으로 채권이 물권보다 우선하는 경우가 있다. 현실적으로 물권이 채권에 우선하는 원칙을 고수하다보니 사회적으로 많은 폐해가 발생되고, 그 피해는 대부분 약자에게 돌아가는 경우가 발생하게 된다. 그래서 약자를 보호하기 위해 일정한 경우에는 채권도 물권과 같거나 더 우선하는 효력을 주게 된 것이며, 이러한 현상을 ‘채권의 물권화‘라고 부른다.

예를 들어서 주택임차보호법과 상가건물임대차보호법상의 소액임차인과 확정일자 등의 경우가 여기에 해당하며, 채권이지만 물권보다 우선하는 경우이므로 ‘채권의 물권화’라는 표현을 쓰는 것이다.

또한, 이 [대항력]이라는 것은 ‘임대인과 임차인간에 약정한 임대차 기간 동안 임차인은 그 임차한 주택을 계속 사용, 수익 할 수 있고, 후에 임대차 기간이 만료될 때에는 임차인은 임대인에게 임대보증금의 반환을 청구 할 수 있는 권리.’를 가르킨다.

➁‘ 우선변제권(확정일자)
임대차보호법 제 3조 2항에 의하면, 우선변제권[확정일자]를 이렇게 정의한다.
‘앞서 말한 대항력(점유와 전입신고를 마친)을 갖춘 임차임이 임대차계약증서상에 확정일자를 갖추면,(확정일자는 해당부동산의 주민센터에서 받는다.) 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임대주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 있다.’고 규정하며 이와 같은 권리를 우선변제권이라 말한다.

즉, 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매에 들어가는 경우에 발생하는 임차권의 효력으로서 그 환가대금에서 후순위물권자나 일반채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.

또한 우선변제권의 연장선상에서 보았을 때, 소액보증금제도와 최우선변제금이라는 제도가 있는데, 소액보증금제도 란 말 그대로 보증금이 소액이라 하여 보증금 전액을 보호받는 것이 아니라, 소액인 보증금 중 일정액에 관하여 선순위 담보권자보다도 우선하여 임차주택(대지포함) 경락가액의 1/2의 범위 내에서 배당을 받을 수 있는 것을 말한다.

최우선변제금이란, 그 소액보증금제도에서 최우선적으로 변제 받을 수 있는 금액을 말한다.
최우선변제금을 받으려면, 대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야한다. 그리고 소액보증금에 해당하는 금액이어야 하며, 임차인은 민사집행법 제 88조의 규정에 의해 배당요구를 해야한다.

인터넷 사이트 ‘다음’에서 ´hope의 경매스쿨‘을 운영하고 있는 이승호 대표는 “경매가 될 경우 임차인은 포함한 채권자들이 배당을 받아갈 수 있는 기준이 있다. 하지만 경매가 진행되는 물건들 중 임차인이 보증금을 지키기 어려운 상황에 빠지는 이유는 간단하다. 집을 계약할 당시에 등기부등본이나 계약서상의 내용 중 모르는 부분을 간과하고 넘어갔거나, 상식수준에서 권리를 해석하고 넘어갔기 때문이다. 경매는 권리에 관한 문제이다. 경매의 내용과 임차인의 권리에 대해 아는 만큼 자신의 소중한 보증금을 지킬 수 있고, 안전한 임대차가 가능하게 되는 것이다.”라고 조언했다.

현재 이승호 대표는 인기리에 경희대학교 평생교육원, ‘hope의 경매스쿨’에서 경매 정규과정과 심화과정을 강의하고 있다.
(끝)



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