우리집이 경매 당할지도 몰라요!! 제Ⅲ탄
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우리집이 경매 당할지도 몰라요!! 제Ⅲ탄
  • 이주희 기자
  • 승인 1970.01.01 09:00
  • 댓글 0
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똑바로 알자!! <임차인 보호해주는 주택임대차보호법>
➀ 주택임대차보호를 받는 법
➁ 대항력(전입일자)과 우선변제권(확정일자)
➂ 대항력(전입일자), 우선변제권(확정일자)의 성립요건과 그 효력

경매정보업체 굿옥션의 조사결과에 따르면, 2010년 12월, 현재 부동산 경매 전체 24,493건 중 주택 등 거주지 경매가 8,472건으로 조사되었다. 2011년 1월에는 총 23,687건 중 8,497건이 주택 등으로 조사되었으며, 같은 해 2월에는 총 20,635건 중 7,065건으로 조사되었다.

위 조사에 따르면 전체 매각의 1/3에 해당하는 비율이 주택 등 인 것이다. 이 경우 경매 매각을 겪게 되는 해당 부동산에 소유자 자신이 거주하고 있다면 문제 될 것이 없다. 자신이 채무를 변제하지 않았기 때문에 경매를 당하는 것이기 때문이다. 하지만 문제는 경매 매각을 당하게 되는 자가 전 재산일 지도 모를 보증금을 걸고 거주하는 임차인일 경우에 발생한다.

이번 시리즈에서는, 이런 임차인을 보호해 주는 법. ‘주택 임대차 보호법’에 대하여 알아보기로 하자.

➂ 대항력(전입일자), 우선변제권(확정일자)의 성립요건
대항력은 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 성립되는 것이다.
여기서 주택의 인도란 주택에 대한 사실상의 점유를 말하며, 민법상 점유의 형태인 간접점유, 직접점유, 점유보조자에 의한 점유 등을 포함하는 개념이다.

주민등록(전입신고)은 30일 이상 거주할 목적으로 법정절차에 따라 (주민센터나 등기소 등) 행정기관에 신고하는 것을 말한다.
여기서 주의 할 점은 아파트나 연립주택 등의 공동주택의 경우 신고 시 동, 호수를 잘못 기재할 경우 대항력의 효력이 부정되는 판례가 다수 있다는 것이다.

한편, 우선변제권은 주택의 인도, 주민등록 등의 대항력의 요건을 갖추는 것 이외에 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 하는 것인데. 확정일자는 공증법인이나 법원, 등기소, 동사무소 등에서 받을 수 있다. 여기서 우선변제권을 인정하는 요건으로 확정일자를 받도록 하는 취지는 임대인과 임차인의 담합으로 사후에 임대보증금을 변경할 경우, 경매 이해관계인에게 중대한 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

➂‘ 대항력(전입일자), 우선변제권(확정일자)의 효력
대항력의 구체적인 효력을 보면, 임차한 주택이 매매된 경우, 매수인은 전임대인의 지위를 그대로 승계하게 되고 임차인은 자신의 임대차상의 권리를 매수인에게 그대로 주장할 수 있다.

우선변제권의 효력을 살펴보면, 먼저, 임차인이 우선변제권을 행사하려면 민사집행법 제 88조의 규정에 의한 배당요구를 해야한다. 배당요구 후 배당을 받게 된다면, 임대차계약이 종료된 것으로 간주된다.
하지만 경매신청을 한 물권보다 임차인의 권리가 선순위이고 낙찰대금에서 보증금을 전액 변제 받지 못할 경우 임차인은 임대차관계의 계속을 주장할 수 있는 권리를 보유하게 된다.

마지막으로 최우선변제권의 경우, 임차인이 배당요구를 하게 되면 법정금액에 대해서는 무조건 최우선적으로 변제를 받을 수 있다. 하지만 그 외의 금액은 확정일자를 받은 경우에만 우선변제권에 의해 후순위권리자보다 우선적으로 변제 받을 수 있다. 그러므로 소액임차인이라 하더라도 확정일자를 받아놓는 편이 유리하다 할 것이다.

인터넷 사이트 ‘다음’에서 ´hope의 경매스쿨‘을 운영하고 있는 이승호 대표는 “집을 계약하는 임차인은 적어도 반드시 기본적인 지식을 가지고 있어야 할 것“이라고 강조한다. ”때때로 중개수수료를 아낄 목적에 상식적인 수준에서 직접 계약을 하거나, 권리상 하자와 위험성이 있는 것을 발견하고도 설마라는 생각으로 보호되는 범위를 벗어난 금액의 보증금을 걸고 계약하는 실수를 범하지 말아야한다.“며, ”사실상 이런 기본적인 부분만 잘 챙긴다면, 임차 되어 살고 있는 집이 경매로 나와 보증금을 못 지키는 일은 당하지 않을 것.“이라고 조언했다.

현재 이승호 대표는 인기리에 경희대학교 평생교육원, ‘hope의 경매스쿨’에서 경매 정규과정과 심화과정을 강의하고 있다.
(끝)



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