우리집이 경매 당할지도 몰라요!! 제Ⅳ탄
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우리집이 경매 당할지도 몰라요!! 제Ⅳ탄
  • 이주희 기자
  • 승인 1970.01.01 09:00
  • 댓글 0
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[똑바로 알자!!] 임차인 보호하는 전세권
경매정보업체 굿옥션의 조사결과에 따르면, 2010년 12월, 현재 부동산 경매 전체 24,493건 중 주택 등 거주지 경매가 8,472건으로 조사되었다. 2011년 1월에는 총 23,687건 중 8,497건이 주택 등으로 조사되었으며, 같은 해 2월에는 총 20,635건 중 7,065건으로 조사되었다.

위 조사에 따르면 전체 매각의 1/3에 해당하는 비율이 주택 등 인 것이다. 이 경우 경매 매각을 겪게 되는 해당 부동산에 소유자 자신이 거주하고 있다면 문제 될 것이 없다. 자신이 채무를 변제하지 않았기 때문에 경매를 당하는 것이기 때문이다. 하지만 문제는 경매 매각을 당하게 되는 자가 전 재산일 지도 모를 보증금을 걸고 거주하는 임차인일 경우에 발생한다.

이번 시리즈에서는, 이런 임차인을 보호해 주는 법. ‘주택 임대차 보호법’에 대하여 알아보기로 하자.

임차인의 권리를 보호해주는 전세권
전세권제도는 대한민국의 특이한 부동산임대차에서 발전한 부동산물권제도이다.
이는 한국전쟁 이후 주택 부족이라는 한국의 특수한 상황 하에 발전된 제도인데, 종래의 "임대차와 소비대차의 결합"이라고 할 수 있다. 관습상 이루어져 온 채권적 전세제도를, 현행민법이 이용권 강화라는 요청에 응하여 이를 물권으로 신설한 것이다.

사례1)
도봉구의 한 아파트(집합건물)에 전세 계약을 하고 거주 하고 있던 임차인 이씨는 혼인으로 인해 부산으로 이사를 가게 되었다. 임대인이 보증금을 빼어줄 상황이 못된다 하여 등기부에 전세권을 설정하고 다른 임차인에게 전전세를 주었다.
*집합건물인 아파트는 건물부분에만 전세권을 설정해도 된다.
*전세권을 설정하면 해당 부동산을 사용/ 수익 할 수 있는 용익권이 발생한다.
 (하지만 재임대를 한 임차인은 임대차보호법 등에 따라 보호를 받을 수 없다.)
사례2)
강북구의 한 다세대주택에 전세 계약을 한 김씨는 보증금을 보호할 목적으로 임대인의 동의를 얻어 토지등기부와 건물등기부에 전세권을 설정하였다.
*등기부가 하나뿐인 집합건물인 아파트를 제외한 부동산에 전세권을 설정할 때에는 토지등기부와 건물등기부에 해야한다.

전세권의 성질 정리
전세권은 임차인인 전세권자가 임대인인 전세권 설정자에게 전세금을 지급하고 임대인의 부동산을 점유하여 그 부동산을 용도에
맞게 사용· 용익물권이다.
전세권이 용익물권이긴 하지만, 우선변제권이 인정되고 있으며, 동시에 담보물이 될 수 있는 담보물권이기도 하다.
또한, 전세권의 기간이 다하여 소멸될 때에는 목적부동산으로부터 전세금을 우선 변제받을 수 있다.
즉, 전세권자는 전세권이 소멸하는 경우 그 부동산의 전부의 매각대금으로부터 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 전세
금을 돌려받을 수 있다.

전세권의 성립
전세권은 전세권의 설정계약 및 설정등기 및 전세금을 지급함으로써 성립된다.
또한, 전세권자는 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체하는 경우 [민사집행법]이 정하는 바에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

인터넷 포털사이트 ‘다음’에서 ´hope의 경매스쿨‘을 운영하고 있는 이승호 대표는 “임대차를 계약을 함에 있어 때때로 임차인들은
전세권설정은 전입신고를 할 수 없는 상황일 경우나, 법인인 경우에는 필요하겠지만, 개인인 경우 전세권을 설정하는 것이 반드시 필요한 경우가 아니라면 전입신고와 확정일자를 받는 것으로도 충분히 보증금을 보호 받을 수 있다.
게다가 집합건물이 아닌 일반 건축물의 경우 전세권 설정을 하는 것이 전입신고, 확정일자를 받는 것보다 사실상 불리한 경우도 왕왕 발생한다.

현재 이승호 대표는 인기리에 경희대학교 평생교육원, ‘hope의 경매스쿨’에서 경매 정규과정과 심화과정을 강의하고 있다.
(끝)



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