집주인이 보증금을 다 돌려주지 않아요!! 제Ⅴ탄
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집주인이 보증금을 다 돌려주지 않아요!! 제Ⅴ탄
  • 이주희 기자
  • 승인 1970.01.01 09:00
  • 댓글 0
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[똑바로 알자!!] 임차인 보호하는 임차권 등기명령 신청제도
임차권 등기 명령 신청 제도란?
쉽게 말해서, 임대차가 종료된 임차인들이 자유롭게 주거를 이전 할 수 있도록 보장하는 제도이다.

경매정보업체 굿옥션의 조사결과에 따르면, 2010년 12월, 현재 부동산 경매 전체 24,493건 중 주택 등 거주지 경매가 8,472건으로 조사되었다. 2011년 1월에는 총 23,687건 중 8,497건이 주택 등으로 조사되었으며, 같은 해 2월에는 총 20,635건 중 7,065건으로 조사되었다.

위 조사에 따르면 전체 매각의 1/3에 해당하는 비율이 주택 등 인 것이다. 이 경우 경매 매각을 겪게 되는 해당 부동산에 소유자 자신이 거주하고 있다면 문제 될 것이 없다. 자신이 채무를 변제하지 않았기 때문에 경매를 당하는 것이기 때문이다. 하지만 문제는 경매 매각을 당하게 되는 자가 전 재산일 지도 모를 보증금을 걸고 거주하는 임차인일 경우에 발생한다.

이번 시리즈에서는, 이런 임차인을 보호해 주는 법. ‘주택 임대차 보호법’에 대하여 알아보기로 하자.

주택임대차보호법 사례1)
A씨는 남양주에 있는 B씨의 아파트에 2억원의 보증금을 내고, 2008년 1월 2일부터 2010년 1월 1일까지 2년 동안 임대차계약을 맺었다. 1년 간 거주하고 있던 A씨는 결혼을 이유로 임대차계약을 해지하고, 거주지를 이전하려했다. 그런데 임대인 B씨 측에서 돌려주어야 할 전세보증금을 다 돌려주지 않고, 원래 계약서상 임대차계약이 종료되는 시점인 2010년 1월에 돌려주겠다 하여 주소를 남겨두고 법원에 개별적으로 임차권 등기 명령 신청을 했다.
사례2)
D씨는 노원구에 있는 E씨의 빌라에 1억 5천만원의 보증금을 내고, 2008년 5월 5일부터 2010년 5월 4일 까지 2년 동안 임대차계약을 맺은 동시에 전입일자와 확정일자를 받았다. 2년 간의 임대차 계약이 끝나고 계약기간이 끝나 임차인이 이사를 가려는데 임대인이 보증금지급을 차일피일 미루며 돌려주지 않아, 임차권 등기명령 신청을 했다.
*임차권 등기 명령신청을 하려면 임대차계약이 종료된 시점부터 해당 부동산 적어도 가족 중 1명의 주소는 그대로 남겨둔 상황에서 임대인의 동의없이도 임차권 등기 명령 신청을 할 수 있다.

임차권등기명령제도의 효력
사례1,2)와 같이 임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인이 임대인의 허락을 구할 필요 없이 단독으로 임차권등기를 할 수 있게 함으로써 대항요건 없이도 대항력과 우선변제권을 유지하여서 임차보증금의 회수를 가능하게 한다.
또한, 임차권등기를 하게 되면 주택인도와 전입신고 그리고 확정일자의 효력이 없더라도 등기 자체의 공시로써 물권적 효력이 인정된다.
임차인은 법원에 임차권 등기를 신청하여 대항력과 우선변제의 효력을 인정받으면 다른 곳으로 이사를 갈 수 있는데, 임차인이 주의 할 점은 임차권 등기 명령 신청 후 얼마간의 시일이 소요됨으로 임차권등기명령 신청이 받아들여졌는지 등기부등본을 발급받아 확인 한 후 이사를 가야한다.
다만, 차후에 임차권자가 경매를 신청할 때는 집행권원(판결문)을 받아 강제경매를 신청해야하고, 임차권등기가 되어 있다고 해서 임의경매를 신청할 수는 없다.
임차인이 임차권등기 이전에 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실 하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권은 상실하지 않는다.
임차권등기명령에 의하여 이미 임차권이 등기된 주택을 후에 임차한 다른 임차인은 소액임차인으로서의 우선변제권이 없다.
임차권등기권자는 민사집행법상 이해관계인에 해당되어 각종 권리를 갖게 된다.

인터넷 포털 사이트 ‘다음’에서 ‘hope의 경매스쿨’을 운영하고 있는 이승호 대표는 “정규강의를 수강하는 수강생들 가운데, 재테크의 목적으로 경매를 배우러 오시는 분들도 많이 계신 것도 사실이다. 하지만 그 반면에, 임차인으로서 살고 있는 집에 보증금 문제가 발생하여 임차인으로서 권리를 알고자 강좌를 수강하는 분이 많이 있다.”고 설명했다.

현재 이승호 대표는 인기리에 경희대학교 평생교육원, ‘hope의 경매스쿨’에서 경매 정규과정과 심화과정을 강의하고 있다.
(끝)



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