신현강의 부동산 전망대
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신현강의 부동산 전망대
  • 김영삼
  • 승인 2011.12.14 13:41
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"제2의 강남과 목동이 될 만한 지역이 있을까?"
“지금은 사람들에게 많이 알려져 있지 않지만 나중에 강남이나 목동처럼 주목받을 만한 곳이 어디 없을까요?” 필자가 그 동안 주변 지인들에게 가장 많이 받아 왔던 질문 중의 하나다. 그때마다 필자의 머리 속에 떠오르는 지역 중의 하나가 바로 상암 DMC가 위치한 상암동과 그 주변 지역이다.

부동산 투자에 있어서 입지와 지역 인프라만큼 중요한 것은 없다. 경기 침체와 대출 규제에도 불구하고 강남이나 목동이 여전히 굳건한 이유가 여타 다른 지역에 비해 월등한 입지와 지역 인프라를 가지고 있어 경기 침체에도 불구하고 수요가 계속 이어지고 있기 때문이다. 하지만 이미 인프라가 갖춰진 지역은 가격대가 높아서 자금이 부족한 일반인들이 접근하기에는 무리가 있기에 이와 같은 다른 지역의 부동산을 선별하려면 필자는 크게 3가지 요건을 먼저 고려하고 투자해야 한다고 말하곤 한다. 첫 번째는 현재 그 지역에 대한 선입견이나 편견으로 저평가되어 있어야 하며 두 번째는 그 지역의 변화가 가까운 시기에 확실히 예상되어야만 한다는 것이다. 마지막으로 세 번째는 그 변화가 중산층 이상의 수요자들을 움직이게 할 만한 지역이어야 한다는 것이다.

상암 DMC, 초기 목동과 유사한 모습

초기 목동의 모습을 보면 위 세 가지 조건을 충족하는 지역이었다.지금이야 목동은 모든 이들이 선호하는 블루칩 지역 중 하나지만 목동 신시가지가 개발되기 전 이미지는 그저 서울 서남부 외곽의 상습 수몰지역에 불과했다. 실제 목동 신시가지가 개발 되던 80년대 중반에는 수해지역이라는 이미지로 인해 아파트 분양조차 애를 먹기도 했을 정도다. 하지만 주변에 현대백화점이나 CBS, SBS 등 대기업과 언론사의 건물들이 하나둘식 들어서고, 지하철 5호선 개통 등 교통 및 주변 인프라가 구성되기 시작하자 이미지가 달라지기 시작했다. 이렇듯 인프라가 구축되니 과거 여의도나 영등포 등에서 거주하던 중산 층 수요자들이 이주해오기 시작하면서 목동이 모든 사람들이 살고싶는 지역 중의 하나로 자리를 잡게 된 것이다.

상암 DMC 주변은 그래도 덜한 편이지만 주변 지역의 경우, 아직도 초기 목동과 유사한 이미지를 갖고 있다는 것이 필자의 생각이다. 왜냐하면 과거 난지도 쓰레기장 주변이라는 이미지가 아직까지 남아 있는데다가, 서울 서북부 노후 주택과 빌라들이 밀집해 있는 외곽 지역이라는 이미지가 아직까지 사라지지 않았기 때문이다. 하지만 이 지역의 향 후 예정된 변화를 보면 가히 환상적이다. 얼마 전 서울시가 ‘2011년 3분기 상암 DMC 사업 추진 현황’을 점검한 결과 25개의 빌딩이 완공된 상황에서 입주기업은 총 662개, 종사자 수 2만 8054명으로 입주율 94.5%를 기록했다고 한다. 향후 완공시점에는 800개 이상의 기업과 함께 관련 종사자 수만 6만 명에 이를 것으로 내다보고 있다. 상암지역이 디지털 미디어 시티(DMC)라는 명칭을 얻은 것을 보면 이 지역에 입주하는 기업의 면면도 화려하다. MBC, SBS, YTN 등 방송사와 함께 동아, CJ, LG CNS 등 누구나 들어도 다들 알만한 기업들이 입주 또는 입주할 예정이다. 직장의 이동에 따라 이 곳에 자리잡게 될 중산층들이 DMC 주변지역에 자리잡게 된다면 이 지역이 서울 서북부에서도 핵심권역으로 변화할 원동력이 충분한 곳이라는 이야기다.

이뿐만이 아니라 현재 이 지역을 통과하는 DMC역은 6호선, 경의선, 그리고 공항철도 등 총 3개의 역이 통과하고 있는데 추후에는 말 그대로 트리플 역세권으로 자리잡게 된다.

얼마 전까지 이 지역에 접근하기 위해서는 서울 도심을 거치지 않고 외곽을 우회하는 노선이라 평가 받던 6호선으로만 접근이 가능했었다. 하지만 공항철도 개통으로 인해 서울역에서 바로 DMC역으로 접근이 가능해 졌을 뿐 아니라 내년 하반기 경의선이 공덕역까지 연장된다. 서울의 메인 노선이라 할 수 있는 2호선 홍대 입구역이나 5호선 공덕에서 환승하여 DMC 역까지 바로 접근이 가능하다는 말이다. 이렇게 서울과 수도권이 쉽게 연결되는 교통의 요지에 위치하고 있다는 사실은 향 후 거주 수요가 유입될 가능성이 확실해 보인다.

자금이 부족하다면 갭 메우기 전략으로 주변부를 공략

이렇듯 마포구 상암동 일대는 상암 DMC가 개발이 완료되고 경의선 개통 등 교통 인프라까지 완성되면서 서북부의 핵심 거점지역으로 변모하게 될 가능성이 매우 높다. 특히 인근 수색동과 함께 서대문구 북가좌동과 남가좌동 등이 뉴타운으로 새롭게 정비될 예정이라는 것을 감안하면, 상암지역은 주변 대단위 아파트촌과 함께 시간이 갈수록 경쟁력이 높아 질 것이다.

하지만 중요한 것은 투자 금액이다. 상암 DMC의 핵심 거주 지역인 상암지구의 경우 전용면적 85㎡ (구 34평)의 실거래가가 6억에서 6억 5천에 달해, 접근하기 쉬운 가격대라고 보기 어렵다. 이 경우 미래가치가 높다 하여 핵심 지역에만 관심을 갖는 것만이 정답이라고 볼 수 있을까?

만약 직장이 이 지역으로 이전 예정이거나, 보유 자금이 부족해 고민중인 독자라면 상암DMC 주변 지역으로 눈을 돌려, 일종의 갭 메우기 전략으로 접근하는 방법도 고려해볼 수 있다.

주변으로 한번 눈을 돌려 보자.

상암 DMC 기준으로 얼마 떨어지지 않은 동북쪽에는 바로 가재울 뉴타운이 위치하고 있다.

현재, 가재울 1구역 내 전용면적 85㎡ 인 현대 아이파크의 경우, 입주한지 얼마 되지 않은 새 아파트임에도 불구하고 4억대 후반이면 급매물 구입이 가능하다. 핵심 지역이 아닌 주변부 급매물이다 보니 상암 지구에 비해 최대 2억 가까이 차이가 나는 것이다.

하지만 향후 이 지역 개발이 완료 된다면 상암권역 전체로 볼 때 수요는 증가하게 될 것이다. 처음에는 상암지구의 한정된 공급 물량으로 인해 상암지구가 먼저 상승하겠지만, 점차 인근 지역으로 대체 수요가 몰리면서 상암지구 가격과 차이를 줄이게 될 가능성이 높아질 것이다. 일종의 갭 메우기가 일어나는 것이다. 이 경우 오히려 상암 지구를 비싸게 사는 것보다 주변 지역의 급매물을 매입하는 것이 수익이 더 나을 수 있다.

이 뿐만이 아니다. 주변 지역은 소액으로도 투자가 가능하다. 만약 투자자가 서울만 고집할 것이 아니라면 주변에 더 많은 투자처를 발견할 수 있다. 상암에서 서쪽으로 10km 이내에 위치한 고양시 행신 지구만 하더라도, 위치에 따라 85㎡의 경우 3억대 초반에서 3억대 후반에 구입이 가능하고 60㎡(구 25평) 이하라면 2억대 전 후면 가능하다. 상암에서 가깝고 가격이 저렴하기 때문에 이 지역까지도 대체 수요로 인한 갭 메우기가 예상된다. 따라서 주변의 변화 가능성이 확실히 예상된다면 구태여 핵심 권역이 아니더라도 자신의 자금 상태에 따라 그 주변부를 공략하는 것도 좋은 투자 방법이다.

다만 지역적으로 많은 호재들이 있음에도 불구하고 불안한 글로벌 경기와 거시적인 경제환경이 당분간 부동산 시장에 마이너스 변수로 작용할 가능성이 크다는 점은 꼭 기억하자. 무리한 투자는 자제하면서 지역의 변화를 고려한 투자는 어디까지나 장기적인 관점과 실수요자 입장에서 급매물로 접근해야 할 것이다.

-신현강 프로필

부동산 거시경제 칼럼리스트 및 전문강사, 다음카페 행복재테크 칼럼리스트



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