똑바로 알자!! <임차인 보호해주는 주택임대차보호법>
위 조사에 따르면 전체 매각의 1/3에 해당하는 비율이 주택 등 인 것이다. 이 경우 경매 매각을 겪게 되는 해당 부동산에 소유자 자신이 거주하고 있다면 문제 될 것이 없다. 자신이 채무를 변제하지 않았기 때문에 경매를 당하는 것이기 때문이다. 하지만 문제는 경매 매각을 당하게 되는 자가 전 재산일 지도 모를 보증금을 걸고 거주하는 임차인일 경우에 발생한다.
이번 시리즈에서는, 다음과 같은 순서로 임차인을 보호해 주는 법인, ‘주택 임대차 보호법’에 대하여 알아보기로 한다.
➀ 주택임대차보호를 받는 법
➁ 대항력 (전입일자)과 우선변제권(확정일자)
➂ 전입일자, 확정일자의 성립요건과 그 효력
➀ 주택임대차보호를 받는 법
주택임대차보호법(이하 ´주임법´)은 말 그대로 주택을 임차하여 거주하고 있는 임차인들의 임차보증금을 보호하기 위해 마련된 민사특별법이다.
사실 상 이 법은 전, 월세입자를 보호하겠다는 취지에서 만들어진 법이므로, 세입자라면 반드시 알고 있어야 할 기본 상식이라고도 할 수 있다.
´주임법´이 있기 전 임차보증금은 단순한 ‘차용증’ 수준이었기 때문에 설사, 임차하여 살고 있는 주택이 경매로 매각될지라도, 임차인들은 사실 상, 보호를 받기 어려운 측면이 있었다. 하지만 ‘주임법’이 시작 된 이 후 임차인은 확정일자를 받음으로써 임차한 집이 경매당할 경우 다른 채권에 비해 우선적으로 보증금을 배당 받을 수 있는 길이 열렸다.
그렇지만 모든 경우에 보증금을 보호 받는 것은 아니고, 말소기준권리 6가지(가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기, 경매개시 결정기입등기)가 없거나, 혹은 그 보다 먼저 전입신고, 확정일자를 받아야 임차하여 살고 있는 주택의 채무로 경매가 될 경우에도 임차인의 보증금을 보호 받을 수 있다.
실무적으로, 임차인이 보증금을 보호받기 위해서 계약하기 전 반드시 자신이 임차할 집의 등기부등본을 떼어 말소기준권리가 있는지 없는지를 확인하고, 이사하는 당일 날에도 재차 확인을 하여 등기부등본상에 다른 권리가 없음을 확실히 해두어야한다. 그 이유는 집주인이 나쁜 의도로 계약 후, 잔금을 치른 후~ 이사 전의 기간에 집을 담보하여 일을 벌였을 지도 모르는 일이기 때문이다. 그리고 점유하게 된 동시에 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받는다. -전입신고와 확정일자는 관할 주민 센터에서 받으면 된다.- 이 때, 단독, 다가구 주택은 지번까지만 정확이 기재하면 되고, 아파트, 빌라의 경우 지번, 동 호수까지 정확히 기재해야한다.
그런데 만약 임차인이 잔금 납부를 하고, 점유 시작하기 전의 기간 동안에 임대인이 집을 담보로 일을 벌였더라도 부동산 사무실에서 임대차 계약서를 작성한 경우라면, 중개인이 보관하고 있는 임대차 계약서와 중개대상물 확인설명서를 비교해 보면, 그 내용 중에 임대차할 집에 대한 등기상 권리 내용이 입력되어 있으니, 특약이 없다면 계약 시와 같은 내용의 등기상 권리가 잔금 시에도 유지되어야 하므로 설명서와 다른 내용으로 기재 되어 있다면 계약위반으로 보아야 한다.
따라서 집주인이 은행권에서 집을 담보로 대출을 받았다면, 이를 계약위반으로 보아 계약해지를 할 수 있게 된다.
그러므로 계약서를 작성한 시점에서 확인 한 등기부등본상에 다른 기타권리가 없다는 내용을 계약서상에 명시하거나, 임대인의 동의를 얻어 잔금을 치름과 동시에 동사무소로 가서 전입신고와 함께 확정일자를 받아두는 것이 안전하다 할 것이다.
인터넷 사이트 ‘다음’에서 ´hope의 경매스쿨‘을 운영하고 있는 이승호 대표는 “안타깝게도 다수의 임차인들이 주택임대차보호법이나 임차인 자신의 권리에 대해 무지한 경우가 많다. 이 때문에 임차한 주택이 경매 당할 경우, 임차 보증금을 온전히 보호받지 못하는 경우가 발생한다. 최근 들어 경매라는 것이 많이 대중화되어 가고 있는 것이 사실이지만, 경매를 아직 남의 일이라 생각하는 사람들이 많은 것도 사실이다. 수강생들 중 대부분은 경매를 통해 돈을 벌고, 낙찰 받을 목적을 가지고 배우고 있다. 하지만, 임차인으로서 자신의 권리와 소중한 보증금을 지키려면 상식적인 차원에서라도 경매를 배우는 것이 필요하다고 본다.”라고 조언했다.
현재 이승호 대표는 인기리에 경희대학교 평생교육원, ‘hope의 경매스쿨’에서 경매 정규과정과 심화과정을 강의하고 있다.
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이주희 기자
lee8123@hanmail.net