부동산경매에서 권리분석 외에도 물건분석이 중요한 이유
서초동에 사는 김모씨. 서점에서 경매 관련 서적을 몇 권 읽고, ‘경매, 이거 별로 어려운 게 아니구나’라는 생각이 들었다.
내친 김에 경매 관련 강의까지 신청하여 두 달 좀 안 되는 기간 동안 기초경매강의를 수강하게 되었다. 강의까지 듣고 보니 요즘 왜 다들 경매를 하는지 감이 좀 오는 듯 했다.
‘돈 좀 벌어보자’는 생각으로 경매 정보 사이트에서 수도권 인근의 아파트를 찾아보았다.
25평형 아파트였는데, 감정가가 2억 6천 만원이었고, 2번 유찰되어 현재 입찰가는 1억 6천 만원 정도였다.
강의를 들을 때는 권리분석이 어려운 것 같았는데, 막상 집합건물의 등기부등본상에는 말소기준권리가 되는 근저당밖에 없고, 소유자가 살고 있는 집이라서 권리분석은 그리 어렵지 않게 끝냈다.
부동산에 전화 해보니, ‘1층은 2억 3천에 살 수 있다’고 했다. 해당 부동산이 7층이니까 감정가에 비추어 예상컨대 최소로 잡아도 2억 5천은 될 것 같았다.
김씨는 2억 1천 만원 대로 입찰하였고, 당당하게 최고가 매수인이 되었다.
잔금을 납부하고, 등기를 한 후, 아파트를 팔기 위해 부동산에 내놓았다.
하지만 부동산에서는 ‘며칠 전과 다르게 요즘에는 매매가 어렵다며, 로얄층이라면 몰라도 2억 5천만원에는 팔리지도 않는다.’고 하는 것이 아닌가?
위 이야기는 부동산 경매가 대중화 되면서 실제로 일어났던 이야기이다.
권리분석은 등기부등본을 보고 경매 결과 ‘말소되는 권리’와 ‘인수되는 권리’를 분석하고, 해당부동산에 임차인이 살고 있다면, 그 임차인의 대항력에 관한 권리분석을 하는 것이다.
여기서 김씨의 경우처럼 등기부등본 상 설정된 권리는 근저당권밖에 없으니, 그 권리는 말소기준권이므로 소멸된다. 그리고 해당부동산에는 소유자가 살고 있으므로, 세입자가 받아야 할 배당문제는 생각하지 않아도 되는 상황이니, 권리분석문제는 간단히 끝이 난다.
하지만 김씨는 물건분석을 소홀히 한 것이 문제였다.
부동산에 해당부동산의 시세를 조사할 때에는 ‘매수가’가 아니라 ‘매도가’를 알아봐야 정확한 시세를 알 수 있으며, 현 부동산 시장을 생각하여 ‘근래에 매매상황이 어떤가?’, ‘최하 어느 정도의 가격에 거래가 되고 있나?’에 대하여 다 수의 부동산에 문의를 해야 하는 것이다.
인터넷 포털사이트 ‘다음’에서 ‘hope의 경매스쿨’을 운영하고 있는 이승호 대표는 ‘물건분석’의 중요성에 대해 “대부분의 투자자들의 실수는 의외로 권리분석이 아닌 물건분석에서 발생한다. 물건분석의 핵심은 시세파악을 정확히 하는 데 있다. 공인중개사무소와 친해져라.” 라고 주문했다.
이 대표는 ‘hope의 경매스쿨’에서 오는 6월 18일 19일부터 경매 정규31기, 32기를 개강하며, 6월 18일부터는 심화과정 7기를 개강할 예정이다.
이승호
mtn 머니투데이 방송 “최고에게 듣는다” 출연
RTN 부동산 TV 방송 “실전경매” 출연
KBS ´무한지대“ 출연
경희대학교 평생교육원 부동산 경매과정 전임교수
고려대학교 최고경영자과정 법정지상권 투자강의
서울대학교 “경매속 틈새시장 투자전략” 세미나
이주희 기자
lee8123@hanmail.net