상가 임차인을 보호하는 [상가 임대차 보호법]
서울 OO 구에서 상가를 임대하여 칼국수집을 운영하고 있는 이 모씨. 2010년 6월부터 1년 동안 계약하고 장사를 하고 있다. 처음 장사를 시작할 때부터 점유하였고, 관할세무서에 사업자등록도 신청하였다.
임대료는 보증금 1 억원에 월세가 매달 250만원씩 지출된다. 게다가 권리금과 인테리어 비용으로 6 천만원 정도가 소요되었다. 그런데 얼마 전 임대인으로부터 내용 증명이 도착했는데, 임대차 기간을 더 이상 갱신하지 않겠으니 계약이 끝나면 나가라는 말이었다.
하지만 이씨는 ‘상가임대차 보호법에는 5년 내에서는 계약을 갱신요구 할 수 있으니 그럴 수 없다.’는 생각이지만 사실상 이 씨는 상가임대차 보호의 대상이 아니다.
상가건물임대차보호법에는 최초 임대차로부터 5년간 계약갱신요구권이 있어서 임차인이 5년 동안 안정적으로 장사 내지는 영업을 할 수 있다. 단 그 전제는 그 임차인이 상가건물임대차보호법의 대상이어야 한다는 것이다.
임차인이 영업하고 있는 상가가 서울에 있는 경우, 상가임대차보호법의 대상이 되려면 환산보증금액이 3억원 이하여야 한다.
(환산보증금 구하는 공식: 보증금+ 월세* 100)
따라서 칼국수집을 운영하고 있는 이씨의 환산보증금은 (1억원+ 250만원 * 100)= 3억 5천만원이 되어, 이씨는 상가건물임대차보호법의 대상이 되지 않는다.
결국, 임차인 이씨는 계약해지 통지에 따라 올 6월 30일 적법하게 계약 만료가 될 것이고. 이후 명도를 해주어야 하는 상황이다.
‘호프의 경매스쿨’의 운영자 이승호 대표는 “상가임대차보호법의 보호대상이 기준인 보증금은 일반적인 보증금액이 아니고, 환산보증금액.” 이라며, “보호대상이 아니라면 대항력이나 확정일자에 의한 우선변제권은 전혀 적용 될 여지가 없으니, 상가임차인들은 상가를 임차하게 될 경우 자신의 보증금이 보호 될 수 있는지 여부를 확인하여 임대보증금액을 결정해야 한다.”고 조언했다.
이 대표는 인기리에 ‘hope의 경매스쿨’에서 경매 정규과정과 심화과정을 강의한다.
이승호
mtn 머니투데이 방송 “최고에게 듣는다” 출연
RTN 부동산 TV 방송 “실전경매” 출연
KBS ´무한지대“ 출연
경희대학교 평생교육원 부동산 경매과정 전임교수
고려대학교 최고경영자과정 법정지상권 투자강의
서울대학교 “경매속 틈새시장 투자전략” 세미나
출처: 호프의 경매스쿨
http://cafe.daum.net/sos2008
이주희 기자
lee8123@hanmail.net