"부동산 이렇게 매입하라"
최근 몇 년 동안 전 세계적으로 금융위기와 경제 불황이 지속되고 있다. 그 여파로 국내에서도 소비자 물가가 큰 폭으로 상승하고 있음에도 불구하고 계속해서 저금리 정책을 유지하고 있다. 그리고 이런 저금리 기조는 앞으로도 유럽발 금융위기와 세계경제의 동조화 현상으로 인하여 계속될 것이라 예상된다. 그런데 이런 저금리 추세가 사람들의 재테크 패턴까지 바꾸게 하였다. 그중에서 가장 큰 변화에 부딪힌 사람들은 바로 그동안 여윳돈을 은행에 맡겨두고 그 이자로 노후생활을 했던 사람들인데, 은행에 목돈을 맡겨도 물가상승률에도 못 미치는 이자를 지급받기 때문에 오랜 기간 묶어둘수록 오히려 손해를 보게 된 것이다. 또한 저금리 기조에 어디에 투자해야 할지 모르는 사람들에게 올해 저축은행의 부도사태까지 접하게 되었으니 이제 어느 누구도 2금융권에서 높은 이자를 지급한다고 해도 예금자보호법을 벗어난 5000만원 이상의 목돈을 성급하게 맡기려하지 않을 것이다.
이런 이유로 사람들은 은행을 멀리하게 되었고, 조금 더 안정적으로 자산을 운용하기 위해 채권, 적립식투자, 펀드, 부동산 등에 관심을 갖게 되었다. 그중에서도 많은 이들이 부동산을 안전자산이라 여기고 접근하였는데 부동산 시장 역시 2008년 금융위기가 시작되고 장기간 침체되어 있었기에 예전과는 다른 종류의 부동산들이 인기를 얻게 되었다. 예전에는 오랜 기간 묶어 두어도 향후 재개발, 재건축 호재로 시세차익을 볼 수 있는 부동산을 선호했었지만 금융위기 이후 시점부터는 시세 등락에 관계없이 매달 안정적으로 월세를 받을 수 있는 도시형생활주택, 오피스텔, 상가 등 이른바 수익형부동산들을 선택하는 사람들이 많아진 것이다. 언제 오를지 모르는 불확실성에 투자하는 것보다 매달 은행이자보다 높은 수준의 월세를 받는 것을 택한 것이다. 이런 추세로 지난해 2만519가구의 도시형생활주택이 건설되었고, 올해는 그 2.5배인 5만595가구가 총 인.허가를 받고 건축 중이다. 이렇게 공급물량이 봇물처럼 쏟아질 때일수록 투자자입장에선 더욱 꼼꼼하게 매입기준을 정하고 접근해야 한다.
수익형부동산 효율적으로 매입하기
이런 수익형부동산들의 분양광고를 보면 ‘수익률 12%에서 많게는 18%’까지 정기적금 금리보다 몇 배 이상 받을 수 있는 것처럼 홍보가 되고 있는데 과연 모든 부동산들이 광고처럼 높은 수익률을 거둘 수 있는 것일까?
일단 분양사에서 제시하는 청사진과 수익률만 보면 정기적금 이율과는 비교할 수 없을 정도로매력적이기에 누구든 매입하고 싶을 것이다. 하지만 이런 수익형 부동산 투자를 할 때 높은 수익률에만 현혹되어 접근한다면 실수를 하게 되는 경우가 종종 있다. 특히 본인이 초보나 경험이 부족한 사람일수록 분양담당직원의 브리핑 외에도 인터넷을 통한 손품과 인근 부동산을 돌며 발품을 팔아서 실제 분양광고에서 내세운 조건들이 충족되는지 체크해야 한다.
① 투자자는 수익형부동산의 수익률이 어떻게 계산되는지부터 이해해야 한다.
수익형부동산의 수익률을 산정할 때 전체 매입금액에서 대출이나 임대보증금 즉 레버리지를 활용할 수 있는 금액을 제외하고 실질 투입되는 현금과 임대 후 매월 받을 수 있는 월세를 산출하여 수익률을 계산한다. 최종적으로 투자되는 현금은 아래와 같다.
【최종투자금액 = 매입가격 + 제반경비 ― 대출 ― 임대로 회수된 보증금】
또한 최종투자금액을 이용하여 연간수익률은 아래와 같이 산출될 것이다.
【연간수익률 = (매월수익 / 최종투자금액 × 100) × 1/12】
그런데 위수식을 보면
본인의 매입(=분양)가격이 높더라도 대출을 많이 받거나 임대보증금을 높은 비율로 놓게 되면 최종투자되는 현금이 줄어들게 되어 높은 수치의수익률을 그리 어렵지 않게 맞출 수 있다는 것을 알 수 있다. 따라서 분양사에서 해당부동산의 대출비율을 지나치게 높게 책정했다거나 인근 시세보다 높은 조건의 임대보증금으로 높은 수익률을 제시하는 것이 아닌지 따져봐야 한다.
② 대출조건을 확인하라.
분양사에서 제시하는 대출조건도 꼼꼼하게 체크해야 한다. 왜냐하면 보통 분양당시에는 전체부동산에 관하여 집단대출을 하기 때문에 통상 방빼기(전체 대출금액에서 해당부동산의 방 개수만큼 그 지역의 최우선변제금액을 공제한 후 계산하는 방식)를 하지 않고, 높은 비율의 대출을 해주는데 이런 상품의 경우 분양 후 1-2년이 경과하면 대출금에 관하여 회수를 한다거나 동일한 조건으로 대출연장이 되지 않아서 애를 먹게 되는 경우가 종종 발생하기 때문이다. 또한 투자자들이 수익형부동산을 매입할 때는 매매차익을 목적으로 하는 것이 아니고 장기간 임대목적으로 매입하고 있고, 여윳돈으로 투자하는 경우가 많으므로 해당상품이 단기대출인지 장기대출인지 여부와 추후 제3자에게 매매하는 경우 채무승계가 되는지 중도상환수수료, 이율 등 대출조건도 꼼꼼하게 챙겨야 한다.
③ 인근 지역의 적정 임대시세와 수요와 공급을 확인하라.
분양사에서 제시하는 임대가격이 통상 최고가격으로 책정된 경우가 많으므로 주변을 돌아보며 그 시세가 적정한지 반드시 확인해야 한다. 또한 임대시세 외에도 수익형부동산의 경우 공실률 여부가 중요하므로 주변에 전철역, 대학교, 공단 등 실제 해당부동산에 거주할 수요가 충분한지 따져봐야 하고, 수요가 많더라도 현재 인근지역에 공급되는 다른 수익형부동산이 있는지 추후 동일한 조건의 건축계획이 있는지 담당관청에 들러 체크해야 한다. 부동산 투자를 할 때 기본적으로 수요와 공급을 감안하고 접근해야 실수를 범하지 않는다.
④ 매입 시 부담해야 되는 세금과 보유할 때 부담해야 되는 세금까지 계산해야 한다.
수익형부동산의 경우 주거형건물보다 취득시 보유시 세금에 높은 요율이 적용된다. 그래서 상가나 오피스텔의 경우 재산세와 교통유발부담금 등 세금부분의 부담도 있으니 그 부분을 감안해서 매입해야 할 것이다. 또한 분양사에서 제시한 수익률에는 부가세 등 제반경비 부분은 빠져 있거나 임대시 보유해야 하는 세금부분도 제외되어 있으므로 그 부분까지 감안하여 수익률 계산을 해야 한다.
⑤ 세대 당 주차대수와 입주민을 위한 편의시설 설치 여부를 확인하라.
원룸에 거주하더라도 자가용을 소지한 사람이 많기 때문에 주차대수는 현실적으로 세입자가 체감하는 부분이다. 또한 엘리베이터가 몇 대인지, 입주민을 위한 편의시설은 어떤 부분이 있는지도 체크하는 것이 좋다. 입주민이 살기 좋다고 느낀 곳은 공실률도 낮고, 임대가격을 올리는 것도 용이하다. 수익형부동산을 매입할 때 임대인이 입장이 아닌 임차인의 지위에서 생각하면 조금 더 꼼꼼한 체크가 가능하다.
누구나 안정적으로 월세를 받을 수 있는 부동산을 매입하고 싶어한다. 하지만 위와 같이 꼼꼼한 기준으로 수익형부동산을 매입하는 사람이 더 좋은 부동산의 주인이 될 수 있다.
-송희창 프로필
현 (주)케이알리츠 대표이사, 송사무장의 경매의 기술 1,2권 저자, 당신이 원하는 권리분석 감수, 중앙일보 이코노미스트 경매칼럼리스트,다음카페 행복재테크 칼럼리스트.
김영삼
kys@kookto.co.kr