[Change 건설] 재건축·재개발 '안전진단' 대못 뽑는다

[뉴스캔=박진용 기자] 정부가 그간 재건축·재개발 활성화를 가로막았던 각종 규제를 대대적으로 완화하고 나서면서 향후 도심정비 시장의 판도 변화가 관측된다. 

무엇보다 재건축의 최대 규제로 지목됐던 '안전진단' 대못이 뽑히는 등 핵심 행정절차가 간소화되면서 향후 재건축 활성화로 도심 주택 공급에도 탄력이 붙을 것으로 보인다.

윤석열 정부는 지난 1월 이러한 내용을 골자로 한 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 발표하며 재건축 활성화 청사진을 제시한 바 있다.

이번 1·10 대책으로 향후 준공된지 30년을 넘은 아파트는 안전진단을 거치지 않아도 재건축이 가능해진다. 안전진단은 사업 인가가 이뤄지기 전까지만 통과하면 되도록 했기 때문이다.

나아가 당장 건물에서 안전상 문제가 발견되지 않더라도 층간소음, 제반시설 노후, 주차공간 부족 등 거주환경 개선점이 있을 시 재건축에 착수할 수 있도록 해 사실상 재건축의 최대 허들이었던 안전진단이 사라지게 된 셈이다.

◆ 재건축 최대 허들 '안전진단' 역사 속으로 사라진다

이를 위한 관련법 개정도 추진되고 있다. 14일 국회 의안정보시스템에 따르면 기존 안전진단의 명칭을 '재건축진단'으로 변경하는 안을 담은 '도시 및 주거환경정비법' 개정안이 발의(국민의힘 유경준 의원)된 상태다.

해당 법안이 국회 문턱을 넘게 되면 지난 1994년 주택건설촉진법 개정으로 안전진단이 도입된 이후 30년 만에 명칭이 변경됨에 따라 안전진단은 사실상 폐지 수순을 밟게 된다. 이는 국토부가 1.10 대책에서 공개한 당정의 '재건축 패스트트랙' 도입 공약에 따른 후속 조치다.

해당 개정안에는 재건축진단을 통과하지 않더라도 정비계획 수립과 추진위원회 구성, 조합 설립 등 재건축 절차를 진행할 수 있도록 하는 내용도 담겼다. 이는 사업 주체인 재건축 추진위와 조합 설립을 앞당겨 사업에 속도를 낼 수 있도록 한 조치로 풀이된다. 

이와 관련, 국토부 관계자는 <뉴스캔>과의 통화에서 "그간 안전진단에만 1년 안팎의 시간이 소요된 데다 추진위·조합 설립까지 2년 정도가 걸려 통상 사업 총기간이 10년을 넘기는 등 진행이 매우 더뎠다"면서 "이번 재건축 패스트트랙 도입으로 이러한 사전 절차를 대폭 간소화시킨다면 3년 정도 사업기간을 단축시킬 수 있다. 더욱이 신속통합기획이 적용되는 서울의 경우 재건축 사업을 최대 6년 앞당길 수 있어 기댓값이 큰 상황"이라고 설명했다.  

이와 함께 정부는 앞서 지난해 대폭 하향된 안전진단 평가 항목의 '구조안전성' 비중을 추가로 완화한다는 방침이다. 전임 정부 시절 50%까지 상향됐던 구조안전성 비중을 30%로 낮춘 반면, 건물 위험성과 무관한 '주거환경'과 '설비노후'의 배점 비중을 모두 30%로 높였다.  

◆ 재건축 추진 세부요건들도 대폭 완화

재개발 정비사업 추진 요건도 대폭 완화될 것으로 보인다. 그간 신축빌라가 혼재된 지역의 경우 재개발 착수가 불가했으나, 향후 준공기간 30년 이상인 건물 비중이 60% 이상인 지역은 재개발 추진이 가능하다. 특히 '재정비촉진지구'로 지정된 곳은 노후도 조건이 50% 이상으로 재건축 진입 문턱이 더 낮아진다.

아울러 정비구역 지정 및 동의 요건도 대폭 개선된다. 정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지와 복잡한 지분 관계로 방치된 자투리 부지를 재개발 구역에 포함할 수 있도록 하기 위함이다. 이 경우 재개발 가능 대상지가 10% 수준 늘어난다는 것이 정부 측 설명이다.

이런 가운데, 정부의 이같은 재건축 완화 기조가 내달 27일 시행을 앞둔 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 특별법과 맞물린다면 상당한 시너지를 낼 수 있을 것으로 기대된다. 1기 신도시 특별법의 경우 주거환경 개선을 통한 주택공급 확대에 초점이 맞춰진 만큼, 정부의 이번 재건축 패스트트랙 도입과 함께 급물살을 탈 전망이다. 무엇보다 재건축 사업기간 단축에 대한 기대심리가 반영되며 노후단지 리모델링과 재건축 사이에서 고심을 거듭했던 주민들이 재건축으로 대거 쏠릴 수 있다는 관측도 제기된다. 

도심 정비업계 관계자는 "도심 재건축 사업의 경우 안전진단도 문제지만 리모델링에 비해 착공부터 입주까지 전 과정이 장기 레이스라는 인식이 강해 그간 건축물 정비를 염두에 두고 있는 주민들 대부분이 (재건축을) 꺼리는 경향이 있었다"라며 "다만 정부 패스트트랙 방안이 제도화되면 5~6년은 사업기간을 앞당길 수 있기 때문에 그간 공사비 변동이나 건설사 재정 리스크와 같은 변수를 줄일 수 있어 재건축 수요가 늘어날 전망"이라고 내다봤다. 

현재 정부는 5월 이내로 1기 신도시 선도지구 지정기준을 마련해 공모 절차에 착수한다는 방침이다. 이로써 올 하반기에는 5개 신도시 선도지구 지정을 마치고 본격적인 사업 착수가 가능하도록 한다는 계획이다.

한편, 국토부에 따르면 재건축, 재개발 패스트트랙 도입으로 인해 2027년까지 전국 95만여 가구가 정비사업에 착수할 것으로 기대된다.